tod楼盘的缺点(tod楼盘利弊)

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tod楼盘的缺点(tod楼盘利弊)

广州 | 东山

2005年5月20日,广州行政区大调整,撤销东山、芳村两个区。东山区并入越秀区芳村区并入荔湾区;实际上是为新设的南沙区萝岗区腾出两个行政区名额。

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从1907年开始,一批美国南方浸信会传教士在这里购买大片土地,兴建福音堂、神道学校、恤孤院、培道女子学堂、安老院、医院等宗教、教育和慈善机构,东山最早出现的西洋建筑,都属于培道女子学堂的校舍,一在今天烟墩路七中校内,一在庙前西街。

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1911年广九铁路开通,铁路沿线两侧的地块,备受华侨青睐。一战爆发后,他们先后开辟了龟岗一、二、三、四马路、署前路、启明大马路至四马路、合群一、二、三马路、恤孤院路和新河浦路、美华路。

一直到19世纪中叶,华侨在东山建起了884幢风格别致的小洋楼。东山的权贵之气,至此形成。

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70年代的“七层楼”,商业气息开始扎根,80年代的百货大楼引领农林下路成为人气急升的商业街。90年代,农林下路共计大小商铺一百多间,弥漫着大集市的气息。尽管这并不是东山的传统,但也为东山居民所乐于接受。

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21世纪初北京王府井百货、东山锦轩·现代城、东山百货大楼三点一线的商业格局形成。伴随着消费渠道、营销场景快速转变、天河路商圈崛起,王府井于21年关门离开。以10号线的规划及王府井的离开为起点,东山口在古风与新潮的碰撞中摸索。

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老建筑的拆建争议是老城区过不去的一道坑,是否能成为换乘站,取决于是否成功征收署前路南北走向地块以及东山口站是否能承载3站换乘的高峰期人流。

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L10和L12号构成广州中心城区轨道交通“X对角线”,能极大提升运力,毕竟两点之间,直线最短嘛,24号觉得像L12较多换乘站的概率较大。

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一方人有一方人历史,一代人有一代人回忆。二十年前被痛斥拆遍全城的1号线、内环路,如今在作为广州交通系统中流砥柱的同时,也成为新一代广州人记忆凭寄之所在?

承载的记忆与文化的存续并不会因载体逝去而轻易灭失,某天从署前路站出来,难道你不会指着这个站口,对你的小孩回忆道:“你爷爷当年送你爸到少年宫学习,出来摩托就没了,现在的你多幸福!”

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省人民医院,中大附一医生除了东川路,基本优先宠幸署前路及小北路,基于小北路有超过66%上好初中的学位溢价,加之学区内可选的北秀回迁品质,颐和雅轩类公寓产品,华庭则是低楼层视野产品力大打折扣这些原因,署前路的橄榄枝一抛一个准。

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(标记颜色为较好初中)

署前路因其有培正、铁一、八一三大直升的挤压,一旦摇不中省实、七中、十六中这些好学校,被较差高中青睐的概率高达45%,但在你你买入的6年后,越秀初中平均化程度,尚未可知。说白了就是不能再差了,只能往上走。

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(标记颜色为较好初中)

当你决定蛰伏初中教育平均化的时候,署前路可选的原装电梯楼并不多,德心轩,寺贝通津一号大院之6,广东商业大厦,粤港大厦都不会是你放弃顶级学位的选择,你的选择有且只有东山锦轩。

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再加上2000年前后老东山片区受房改房浪潮影响严重,而体制内基本是三口之家,很多家庭会因改善需求而选择商品房,因此当时开发商也顺应此需求对东山锦轩的户型做了改善定位。

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基于此,东山锦轩的大两房占比50%,90-120平三房占比超40%,改善户型+7楼以下的商业体+第7层的空中花园,对比起越秀基本无小区环境的居住体验,东山锦轩轻易圈定了首批高知从开盘居住到现在,在这里,家长轻易不敢过问对方小孩的归属,答案基本是人外有人。

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东山锦轩的问题与5系类似,明明用着好,但就是说不出你哪里好,除了19年环球实业科技拟斥资5.76亿收购东山锦轩·现代城与20年的拆迁事件获得了一定的曝光。

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其他时候基本是老东山区内的人自己消化,很少有人就是奔着署前路小学,奔着东山锦轩去的。以下数据对比,我截取头部学位楼盘,可现场鞭尸其热度。

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(东山锦轩20-22年成交记录)

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(东风广场20-22年成交记录,因21年8月限价政策,之后不予展示)

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(富力东堤湾20-22年成交记录,因21年8月限价政策,之后不予展示)

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(东方文德广场20-22年成交记录)

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(芳草园20-22年成交记录,因21年8月限价政策,之后不予展示,ps:出现极低单价为停车位)

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(华景新城陶然庭园20-22年成交记录,因21年8月限价政策,之后不予展示)

从以上可以看到,且不去对比大热的天河,因一手业主至今还有大比例在此安身,所以成交量惨淡,基本没有机会在与买家的重复博弈中,不断回归其价值。

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地段上的优势被绿化率10%,容积率高,小区仅两栋,总户数384户,三梯八户的产品力蚕食,但都不妨碍你在这里住得爽。

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也许你会说广百百货,王府井,吉之岛,东山百货对比现在新广喜欢的Sam会员、盒马鲜生是聊胜于无的存在,但是这里曾计划打造的农林下路商业区,从王府井的离开,已经吹响了号角。

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总结:

“无风花自落,蝉鸣街更幽”的东山,终于渐行渐远,在中心与人口迁移中找到平衡。但党政军机关与高知的聚集,是东山无弱校的腰杆。鸡娃的父母无需担心。

2005年5月21日,政府公布国务院批准撤销东山区的当天,东山区刚好被评为全国首个区域教育发展特色示范区。《羊城晚报》称这是“东山送出最后一份大礼”,王府井的退出、10号线的进驻又何尝不是一份大礼呢?

至于东山锦轩目前9万单价到底下不下得去手,多跟培正三叉戟–海印苑、联发名阁、东湖豪苑,农林下路(东方广场)做做对比,你就会有答案了。

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